Högsta förvaltningsdomstolen, mål 4731-25

Mål nr 4731-25

HÖGSTA FÖRVALTNINGSDOMSTOLENS DOM

meddelad i Stockholm den 30 januari 2026

KLAGANDE
 

Skatteverket
171 94 Solna

 

MOTPART
 

UNITY Malmö AB, 559097-8028

Ombud: Advokaterna Niclas Hermansson och Omar Khalil
Setterwalls Advokatbyrå AB
Box 4501
203 20 Malmö

ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE
 

Skatterättsnämndens beslut den 4 juli 2025 i ärende dnr 107-24/I

SAKEN
 

Förhandsbesked om mervärdesskatt

___________________
 

HÖGSTA FÖRVALTNINGSDOMSTOLENS AVGÖRANDE
 

Högsta förvaltningsdomstolen fastställer Skatterättsnämndens förhandsbesked.
 

BAKGRUND
 

1.    Tillhandahållanden av tjänster är som huvudregel mervärdesskattepliktiga. Från skatteplikt undantas vissa upplåtelser av fastigheter. Rumsuthyrning i hotellrörelse eller liknande verksamhet omfattas dock inte av undantaget. 
2.    UNITY Malmö AB hyr ut möblerade studiolägenheter till privatpersoner och företag. Uthyrningstiden är som längst tre månader. Bolaget har för avsikt att förlänga uthyrningstiden till som längst fyra eller sex månader. Någon förlängning utöver det ska inte vara möjlig. Bolaget ansökte om förhandsbesked för att få veta om uthyrning av lägenheterna med de justerade villkoren utgör skattepliktig rumsuthyrning i hotellrörelse eller liknande verksamhet. Av ansökan framgår följande. 
3.    Lägenheterna har ett pentry med nödvändig köksutrustning samt är utrustade med sängkläder, handdukar, schampo och tvål. Bolaget tillhandahåller städning en gång i veckan samt vid utflytt. Ytterligare städning och tvättservice erbjuds mot en extra kostnad. Frukost kan inkluderas i bokningen och serveras i fastighetens lobby. Gästerna har tillgång till fastighetens loungeområden, gym, café och orangeri och kan även boka tillgång till en arbetsplats. Fastigheten har en reception som är bemannad 18 till 24 timmar per dygn. Receptionisten utför sedvanliga tjänster i en hotellrörelse. Dagtid finns även receptionschef, drift-ansvarig och fastighetstekniker på plats.
4.    Av bokningsvillkoren framgår att betalning ska erläggas i förskott och att en extra avgift tas ut för övernattande besökare. Besökare är endast tillåtna om tillstånd beviljas av bolaget. Det är vidare inte tillåtet att folkbokföra sig i lägenheterna.
5.    Skatterättsnämnden fann att uthyrning av studiolägenheter, enligt boknings-villkor som tillåter en maximal vistelsetid om antingen fyra eller sex månader, utgör skattepliktig rumsuthyrning i en verksamhet som liknar hotellrörelse. Nämnden konstaterade att en maximal vistelsetid om fyra eller sex månader utan möjlighet till förlängning håller sig inom de tidsramar som i både EU-rättslig och svensk praxis har ansetts utgöra tillhandahållande av logi under en kortare tid. Även övriga villkor och kringtjänster visade enligt nämnden att det var fråga om tillfälligt boende och ett aktivt utnyttjande av fastigheten. 
 

YRKANDEN M.M.
 

6.    Skatteverket yrkar att Högsta förvaltningsdomstolen med ändring av förhandsbeskedet ska förklara att bolagets uthyrning av studiolägenheter inte uppfyller kriterierna för skattepliktig rumsuthyrning och anför följande. 
7.    Den viktigaste komponenten i ett aktivt nyttjande är de korta uthyrningstiderna och det går inte att kompensera för längre uthyrningstider genom att öka antalet kringtjänster. I det aktuella fallet ska den längre uthyrningstiden om fyra eller sex månader erbjudas generellt och det är därmed inte fråga om uthyrning som potentiellt konkurrerar med tillhandahållande av logi inom hotellbranschen. 
8.    UNITY Malmö AB anser att förhandsbeskedet ska fastställas. 
 

SKÄLEN FÖR AVGÖRANDET
 

Frågan i Högsta förvaltningsdomstolen
 

9.    Frågan är under vilka förutsättningar uthyrning av lägenheter utgör skattepliktig rumsuthyrning i en verksamhet som liknar hotellrörelse. 
 

Rättslig reglering m.m.
 

10.    Tillhandahållanden av tjänster är enligt 10 kap. 2 § mervärdesskattelagen (2023:200) skattepliktiga om inte annat följer av kapitlet. 
11.    Av 10 kap. 35 § första stycket framgår att upplåtelser av hyresrätter till fastigheter är undantagna från skatteplikt. Enligt 10 kap. 36 § första stycket 4 gäller dock skatteplikt för rumsuthyrning i hotellrörelse eller liknande verksamhet. Dessa bestämmelser har sina motsvarigheter i artiklarna 135.1 l och 135.2 a i mervärdesskattedirektivet (2006/112/EG).
12.    Av artikel 135.1 l framgår att uthyrning av fast egendom är undantagen från skatteplikt. Enligt artikel 135.2 a omfattas dock inte tillhandahållande av logi, såsom detta definieras i medlemsstaternas lagstiftning, inom hotellbranschen eller branscher med liknande funktion av undantaget från skatteplikt.
13.    Enligt EU-domstolen ska uttrycket ”branscher med liknande funktion” ges en vid tolkning för att säkerställa att tillfälligt tillhandahållande av logi som liknar, och potentiellt konkurrerar med, sådan logi som tillhandahålls inom hotell-branschen beskattas. För att skilja mellan skattepliktiga och från skatteplikt undantagna transaktioner är det enligt EU-domstolen lämpligt att beakta den tidsrymd under vilken tillhandahållande av logi sker. Detta eftersom logi på hotell skiljer sig från uthyrning av ett bostadsrum bl.a. genom vistelsetidens längd (Blasi, C-346/95, EU:C:1998:51, punkterna 20 och 23). 
14.    EU-domstolen har även uttalat att medan uthyrning av fast egendom vanligtvis är en förhållandevis passiv verksamhet som har samband med att viss tid förflyter och som inte skapar något betydande mervärde, så är den gemen-samma nämnaren för de transaktioner som utesluts från undantaget från skatteplikt att de innebär ett mer aktivt utnyttjande av den fasta egendomen (Goed Wonen, C-326/99, EU:C:2001:506, punkterna 52 och 53). 
 

Högsta förvaltningsdomstolens bedömning
 

15.    Det finns i svensk lagstiftning inte några närmare kriterier för hur gränsen ska dras mellan å ena sidan skattepliktig rumsuthyrning i verksamhet som liknar hotellrörelse och å andra sidan från skatteplikt undantagen upplåtelse av hyres-rätter. Denna fråga har i stället fått avgöras i praxis med beaktande av den ram för tolkningen som sätts av artikel 135.2 a i mervärdesskattedirektivet och dess syfte.
16.    För att skilja ut sådana tillhandahållanden som innebär ett mer aktivt ut-nyttjande av en fastighet och som potentiellt konkurrerar med hotellbranschen har såväl den faktiska tiden för vistelsen som förekomsten av kringtjänster beaktats (se t.ex. HFD 2020 ref. 51). 
17.    Bolaget har för avsikt att hyra ut studiolägenheter under fyra eller sex månader, utan möjlighet till förlängning. Högsta förvaltningsdomstolen konstaterar att vistelser som har uppgått till i genomsnitt sex månader (RÅ 1991 not. 82) eller undantagsvis sex månader (HFD 2020 ref. 51) har bedömts utgöra tillhandahållanden av logi under kort tid. Denna tidsrymd har även EU-domstolen definierat som tillhandahållande av logi under kort tid (Blasi, punkt 24). Med beaktande av detta samt utformningen av övriga villkor och kringtjänster bedömer Högsta förvaltningsdomstolen att det är fråga om ett mer aktivt utnyttjande av fastigheten som kan anses potentiellt konkurrera med hotell-branschen. Bolagets uthyrning av studiolägenheter utgör därmed skattepliktig rumsuthyrning i en verksamhet som liknar hotellrörelse. 
18.    Skatterättsnämndens förhandsbesked ska därför fastställas.

I avgörandet har deltagit justitieråden Kristina Ståhl, Per Classon, Ulrik von Essen och Johanna Mihaic.
Föredragande har varit justitiesekreteraren Ninni Bohman Olin.